Na počátku listopadu t.r. předložila Vláda ČR do Sněmovny návrh zákona o správě informací o stavbě a vystavěném prostředí, srozumitelněji řečeno zákon o BIM, na který netrpělivě čeká široká obec z oblasti stavebního průmyslu, ale i z oblasti facility managementu a oborů souvisejících. Součástí tohoto zákona a následně připravených metodik jsou i Pravidla pro provozní pasportizaci majetku veřejné správy. Tato pravidla poprvé od poslední obdobné metodiky z roku 1970, nastavují jasné standardy a návody, jak v případě veřejné správy (a možno i sféry soukromé) postupovat při naplnění výše uvedeného zákona a dostát povinnosti mít dostupnou dokumentaci a pasporty nemovitého majetku, není-li k dispozici dokumentace skutečného provedení stavby (DSPS). Jak už je z nadpisu zřejmé, týká se především vystavěného prostředí, tedy především již postavených a užívaných budov.
V posledních letech se setkáváme s celou řadou různých článků a informací k pasportizaci a pasportům. Považuji za nezbytné k tomu zmínit dvě podstatné informace:
- Pasportizace není pasport! A pasport se nerovná pasportizaci. Na nedávném školení, kterého jsem se účastnil jako posluchač si přednášející očividně nelámal hlavu s tím, co je pasport a co pasportizace. U studentských prací je to pochopitelné, ale u lektora na tuto problematiku nebo u autorů odborných článků v tisku je tato záměna trestuhodná! Považuji proto za nezbytné upřesnit, že pasportizace je proces, při kterém zjišťujeme existenci prvku, jeho umístění a jeho popisnou část, kterou může být stejně tak míra opotřebení jako hodnoty velikosti či výkonu nebo jakékoliv další parametry či atributy prvků (dle navržené metodiky Zákona o BIM Vlastnosti prvku).
Pasport je pak obecně výsledným dokumentem v papírové nebo elektronické podobě nebo databázovou verzí, zapsanou v jedné ze tří forem Digitální pokročilosti (nově však vždy v elektronické, chcete-li digitální, verzi, nikoliv papírové), obsahově pak v jedné ze tří Úrovní podrobnosti, kterou si dle Pravidel může majitel nebo uživatel nemovitosti zvolit. Pasport tedy obsahuje všechny požadované a na místě zjištěné prvky některého ze čtyř druhů pasportů, které Pravidla rovněž definují. I toto druhové členění zanáší do této oblasti konečně určité terminologické jasno a nemělo by docházet k tomu, že je pojem např. Prostorového pasportu vykládán různými způsoby a jednou obsahuje (správně) nemovitosti nebo pozemky, tedy jednotlivé plochy a místnosti, podlaží, skupiny místností, části ploch nebo místností apod. a jindy (nesprávně) pouze venkovní plochy, pozemky a parcely apod.
- Není pasport jako pasport a z toho vyplývá že neprovádíme vždy jednu a tutéž pasportizaci! Mnoho odborných článků, které jsem na téma pasportizace v poslední době četl bylo velmi zajímavých a jistě mělo pro čtenáře informační přínosy, ale téměř v žádném jsem se nedočetl, jakouže konkrétní pasportizací nebo jakýmže pasportem se autor vlastně zabývá. Budoucí dodavatel rekonstrukce inženýrských sítí bude chtít zcela jistě jiný pasport budov na příslušné ulici než odbor majetku většího krajského nebo magistrátního úřadu očekává od výsledku pasportizace svých budov pro potřeby jejich pojištění. První případ bude bezesporu potřeba statického pasportu pro potřebu budoucí stavby, druhý případ bude potřeba pasportu provozního, kdy se očekávají Vlastnosti budov, které jsou nezbytné pro pojišťovací společnost a stanovení výše pojistného. Je tedy třeba zdůraznit, že připravovaná Pravidla pro vystavěné prostředí se týkají výhradně provozních pasportizací a výsledných pasportů určených pro provoz, správu a údržbu vystavěného prostředí. Těchto výsledných pasportů mohou být desítky různých druhů dle konkrétní potřeby uživatele, a tedy účelu budoucího užití požadovaného pasportu.
Jak už bylo uvedeno výše, Pravidla definují vedle třetí úrovně ve standardu BIM také další dvě Úrovně podrobnosti a také 3 úrovně Digitální pokročilosti, kterou si majitel nebo uživatel nemovitosti může zvolit. Dle uvedených úrovní tak volí nejen obsahovou rozsáhlost budoucího pasportu, ale také finální elektronické uložiště jednotlivých charakteristik a atributů, tedy Vlastností jednotlivých prvků dle zvoleného druhu Pasportu.
Ideální vždy bude třetí úroveň podrobnosti a třetí úroveň digitální pokročilosti, tedy kompletní pasport budov či venkovních ploch ve standardu BIM. Je jasné, že plnohodnotný 3D model a kompletní pasport v tomto standardu nebude pro mnoho institucí a organizací státní správy a samosprávy finančně i techniky dostupný, zejména u menších staveb. Základní první úroveň podrobnosti i digitální pokročilosti naopak neumožní efektivní práci s daty a bude se blížit papírové podobě uložených složek v šanonu. Zlatou střední cestu proto představuje druhá úroveň, představující takový rozsah dat, který odpovídá zvolenému účelu správy a provozu budov a údržbě technických a jiných zařízení budov a souvisejícím specifickým prvkům, jako jsou tělocvičná zařízení dětských hřišť a sportovišť, obecní mobiliář, veřejné osvětlení, dendrologické a příslušné prvky zámeckých či městských parků apod. Druhá úroveň digitální pokročilosti pro popisná data představuje jakékoliv databázové uložiště, tedy především informační systémy, které obsahují moduly či funkce pro uložení statických (pasportizačních) dat, primárně o nemovitostech. Naučili jsme se zejména díky bankovním systémům a jiným mobilním aplikacím aktivně pracovat s informačními systémy nejen v osobních počítačích, ale také v mobilních telefonech. Využití vhodného informačního systému je proto i zde plně na místě.
SW podporu statických pasportizačních dat najdeme zejména v CAFM systémech, ale i systémech CMMS (systémy pro údržbu) nebo EAM systémech (systémy pro správu aktiv). V informačních systémech pro správu bytového fondu nebo realitního trhu nebo dokonce v některých ekonomických ERP systémech lze rovněž najít podobné moduly či funkce pro záznam pasportů. V neposlední řadě je také třeba jmenovat společné datové prostředí CDE a příslušné funkce i těchto systémů, určených pro BIM, které již ze své podstaty umožňují ukládání popisných pasportizačních dat v otevřených formátech obsahujících klíčová pasportizační data.
Ideálním informačním systémem pro etapu provozu vystavěného prostředí, tedy pro oblast facility managementu je bezesporu jakýkoliv informační systém, který označujeme zkratkou CAFM (Computer Aided Facility Management). Těchto systémů je dnes na trhu poměrně velké množství od jednoduchých po složité, od cloudových s možností pronájmu až po tzv. OnPremise s jednorázovým nákupem licencí. Všechny tyto systémy mají hodně společných funkcí a jednou z nich je jednoznačně prostor pro uložení dat jakéhokoliv druhu pasportu v rozsahu dle zvoleného účelu užití. Nejtypičtějším účelem užití však bývá Revizní a servisní činnost TZB, potřeba Průběžných provozních dat stavby z operativní údržby a plánovaných údržbových a provozních činností, potřeba dat pro Výběrová řízení pro outsourcing FM služeb, Správa ploch a property management, Energetický management a další.
Srovnání aktuálních funkcí CAFM systémů nejen v oblasti pasportizačních dat vydá na samostatnou rozsáhlou rešerši. Přesto se podívejme na některé vzájemné odlišnosti a funkce, zvolené jejich tvůrci.
- Moduly
S pasportizačními moduly se lze setkat v každém CAFM systému, neboť tvoří jednu ze čtyř základních úrovní struktury tohoto druhu informačního systému. Tvůrci je nazývají různě ale v zásadě vždy lze pomocí nich popsat stavební objekty a pozemky včetně nižších struktur Podlaží – Místnost a obdobné prvky prostorového pasportu. Druhou skupinou bývají prvky technického pasportu, tedy technologie a technické prvky budov. Prvky stavebního pasportu, tedy stavební konstrukce a výplně stavebních otvorů však již jako samostatný nenajdeme v každém, ale pouze některých CAFM systémech. Ten CAFM systém, který nedisponuje tímto modulem, však pro tyto prvky využívá prvních dvou pasportů, které díky volitelnosti Typu prvku umožňují i evidenci prvků stavebního pasportu. V zásadě neznám CAFM systém, prostřednictvím kterého by uživatel nemohl popsat a uložit kterýkoliv z prvků stavebního pasportu nemovitostí.
- Vlastnosti prvků
Informační systémy tyto prvky nazývají jako atributy a představují zpravidla vedle názvů a číslování či kódování prvků celou řadu dalších atributů dle zvoleného pasportizačního objektu. Zde se můžeme setkat se dvěma odlišnými přístupy tvůrců:
- Přednastavené atributy v podobě datových polí formulářů (karet). Uživatel tak dostává pevně danou strukturu dle typu prvku. Tato pevná struktura pak umožňuje celou řadu funkcí, které se bez této pevné struktury neobejdou. Celý systém tak poskytuje celou řadu nadstandardních naprogramovaných funkcí.
- Uživatelsky definované atributy administrátory uživatele s tvorbou vlastních atributů dle zvoleného prvku a účelu užití. Tato volná struktura, zpravidla také postavená nad uživatelsky libovolnou definici Typu nebo Druhu prvku, převážně v hierarchické podobě, pak umožňuje uživatelsky definovat pro zvolený Typ/Druh prvku také vlastní atributy/vlastnosti zvoleného prvku. Sice to omezuje předpřipravené programátorské funkce, ale uživatel není ničím omezen a každý si může vytvořit přesně to, co potřebuje.
Mezi systémy pak můžeme nalézt i takové, které v nějaké podobě kombinují obě možnosti, tj. vedle pevně daných atributů nabízí výrobce rozšiřující možnost i vlastních uživatelských atributů. Za mě: ideální volba.
- Fyzické či pasportizační data
Provozní pasport nejen vystavěného prostředí se poměrně zásadně liší od pasportů, resp. dat z DSPS, které v rámci BIM nebo předání stavby do provozu budoucí facility manažer dostává. Proto i převod dat z BIM nebo souběžná tvorba dat při výstavbě a přípravě CAFM na provoz doznává určitých odlišností a zdaleka ne všechna data z BIM projektu mohou být efektivně použita. Proto také vnikl Datový standard staveb (DSS) pro facility management.
Při tvorbě a plnění pasportizačních dat tak s ohledem na provozní praxi není zdaleka nutné evidovat v systému každý samostatný prvek technického pasportu. Například kouřová čidla nebo sprinklery nebo hasicí přístroje ze systému Prvků požární bezpečnosti nemá žádný význam evidovat samostatně, protože jediným procesem v rámci provozu budovy je kontrola jejich funkčnosti, resp. u HP dva typy kontroly včetně dílenské. Vždy jsou tak součástí této revizní kontroly všechny tyto prvky v budově. Jednu revizní zprávu tak stačí připojit nejen k budově, ale i ke skupině těchto prvků. Pasport pak tedy obsahuje jeden jediný pasportizační záznam technického pasportu s určením počtu prvků v budově nebo na každém podlaží (nebo dle skupiny pronajatých ploch). Tuto skupinu pak v CAFM systémech nazýváme odlišně, např. jako Pasportizační prvek. Naopak u kotlů nebo výtahů jde o takové prvky technického pasportu, které mají odlišný provoz a tvoří se pro ně celá řada dílčích procesů a FM služeb, jako jsou revizní a kontrolní činnosti, preventivní nebo operativní údržba a opravy apod. V tomto případě nás zcela jasně zajímá tento prvek samostatně bez ohledu na jejich počet v budově. Pak se může jednat o Fyzický pasportizační prvek.
Pasportizace za SW podpory CAFM systémem a pasporty, založené v těchto systémech jsou výrazně širší téma, než umožňuje rozsah tohoto článku. Bylo-li zde hovořeno o pasportizačních datech, tak vždy o datech popisných. Vedle těchto však disponujeme nejen v BIM i daty grafickými. Tyto mají rovněž své nezastupitelné místo i v CAFM systémech. V obou případech se tak můžeme těšit nejen na sjednocení terminologie, ale také na jasná pravidla, ze kterých mohou vycházet uživatelé nejen z veřejné správy, ale i subjektů komerčních. Těch se sice povinnost existence pasportů vystavěného prostředí netýká, ale o to více se zabývají vlastní ekonomickou dlouhodobou udržitelností a neustálým hledáním dalších možností úspor nákladů za podpůrné činnosti. A právě kompletní a dlouhodobě udržitelný pasport nemovitého majetku může být pro všechny nejen cenným zdrojem dat a informací, ale zejména podkladem pro řízení FM služeb nebo Property činností.
Jan Talášek
CAFM specialista a lektor
ATALIAN CZ s.r.o.